想象一片这样的商业区——位于城市腹地，从历史悠久的居住社区演变而来；主街是条车辆禁行的步行街，许多小街胡同与之相通相邻；大型商场、知名品牌的独立门面、新潮的化妆品店、新奇的小吃餐厅，乃至小商贩和街头演出，会交织着出现在街道两侧；由于通了地铁、交通极为方便，这里年轻人很多，日夜都是人声鼎沸……

东京的新宿、香港的旺角、台北的西门町、首尔的明洞，几乎每个繁荣的亚洲大都市里，都会有一片这样的街区。上海也不例外。在南京路这样的顶级商业街大获成功后，周边的许多社区和旁支马路也受到了影响。比如与南京路平行的吴江路，就是热衷于从国际案例中寻找自身定位的这么一条“后街”。

“我们之前是希望，吴江路能成为上海的明洞。”香港地产企业“CSI资本策略”副总经理金亮钧对《第一财经》YiMagazine这样表示，“而这次改造主打的是轻奢品牌，‘潮’且时髦的风格。”他期待中的这条“潮流”商业街，目前大半都被形制统一的施工围挡包围着，要到今年年底才能重新亮相。

CSI资本策略准备用这次大规模的改造、以及近一年时间的商户停业，解决他们从首次踏入这条路时就发现的一系列问题。

“吴江路”之名，来源于上海开埠前蛛网般密布的小型水道。而伴随城市扩张发展，这里一度成了居民不可缺少的“马路菜场”。民居底楼租金低廉的商铺，又培育了包括“小杨生煎”、“西北郎”、“甜蜜蜜”、“华华川菜馆”在内的一批“上海小店”，是条活色生香的社区商街。

但伴随着地铁2号线南京西路站的落地，吴江路在2000年摇身一变，被定位为更加现代化的“休闲美食街”。此后，静安区政府、香港怡众地产和新加坡星狮地产三方在这条500余米的小街上分界而治，围绕两个当时的高价住宅小区开发出了三片不同形态的商铺；吴江路本身则变为步行街，路权归属于政府。

在正规化整治中幸存下来的小店小品牌，也从此有了登堂入室的机会。它们大多选择搬迁进政府物业，或是香港怡众地产开发的“湟普汇”，与其他餐饮品牌为邻。星狮地产则希望，位于街上东南侧的“四季坊”能延续南京西路的风格，做些更像样的零售生意。但在运营一年后，曾被寄予厚望的服装品牌就变得门庭冷落，四季坊的空置率一度高达20%。

2009年，CSI资本策略以4.8亿元的价格成为四季坊的接盘者。吸取教训后，四季坊略微降低自身定位，将年轻的工薪阶层作为目标受众群。中餐饮和休闲零售的比例被大幅提升，最终稳定在六成左右。

而等到将首尔明洞设立为参照系之后，四季坊的招商又开始向韩系品牌侧重，引入了喜来稀肉等韩式餐饮品牌，以及7家韩系平价化妆品牌，其中就包括爱茉莉太平洋旗下平价品牌“悦诗风吟”的中国内地首店。

以商业顾问和招商代理身份参与四季坊项目多年的第一太平戴维斯商铺部董事陈绮宁对《第一财经》YiMagazine表示，四季坊的街铺定位自带流量，与购物中心需要主力店来带动人气的操作方式不同。吴江路“步行街”的形式对标海外，有韩国明洞、日本银座周末的购物街以及香港旺角、铜锣湾步行街等等，会将着眼点更多放在商铺上，而非一般意义的购物中心来做定位、招商和运营。

之前吴江路“明洞”的定位看起来是押对了，四季坊的人气逐渐回升。根据CSI资本策略提供的数据，在业绩高峰期，单单悦诗风吟一家门店的月营业额就将近170万到200万元。沿街店铺的租金一路逼近100元/平方米/天，这个价位甚至超过了南京西路的部分商铺。

单从外观而言，四季坊也曾一度享受过领先行业潮流的风光时刻。其浅色的外立面在彼时相当前卫，日光会投过彩色玻璃的屋顶投射在路面上。然而在建筑结构上，一层低矮狭窄的内部通道和二层露天阳台的设计硬伤，都不利于继续扩大门店生意和租金收入。

“内街如果没人走，意味着内铺就失去了市场吸引力。这是开发商商业改造时，必须认真探讨和解决的问题。”金亮钧对《第一财经》YiMagazine说。无法有效利用物业，等于白白放弃了这个好市口的商业潜力。

对于掌管吴江路商业的三方来说，“地铁上盖”永远都是最具吸引力的独到优势。在地铁2号线之外，邻近的地铁12号线和13号线的南京西路站也相继开通。三线目前需在地面出站换乘，这使得吴江路坐拥持续稳定的大客流。

根据静安区的统计数据，目前吴江路的日均人流量高达15万人次，高峰期则有23万人次。如果将这一数字放到如今上海乃至全国的任何一个大型商场内，都意味着前所未有的商机。

一街之隔的东西两侧地产也在悄然改变。吴江路西侧、茂名北路上的“丰盛里”同样出自区政府之手，试图在红砖砌造的石库门建筑中再现新天地模式。吴江路东侧、石门一路上则是兴建十多年后、终于在2017年年底开业的商业综合体“兴业太古汇”。

CSI资本策略曾连续几年在其年报中提及，“兴业太古汇”入市后会为整个区域带来更为优质的客流基础和消费升级机会。此前四季坊的一系列商户和定位调整，也都可以被视为针对此次大规模改造的事前准备和演练。

根据效果图，四季坊将用上下通透的整体玻璃幕墙取代二层阳台，在为主力店品牌保留大型外立面的基础上，错落穿插上楼阶梯，并用一座人行天桥和对面的商铺相连通。

“我们做得很大气。”金亮钧对《第一财经》YiMagazine测算称，CSI资本策略为此投入近7000万元的建造成本，加上商铺停业一年的租金损失，相当于支出近1.5亿元人民币。

至于业态组合，新四季坊将会延续其上海版“明洞”的韩国潮流定位，目前达成承租意向的名单中，已经包括了爱茉莉太平洋集团旗下的兰芝、韩国化妆品品牌集合店爱莉达恩（ARITAUM）中国首店等。

此外，四季坊还会引入一批网红轻餐饮、先锋数码、运动潮牌以及国际零售品牌，将项目档次提升到“潮流轻奢”的水平上。整个项目内，餐饮和零售的比例会接近对半分。

听上去有点“重蹈覆辙”的意味，毕竟星狮地产也曾经是这么规划的。不过陈绮宁认为，十年前在上海讲潮流，跟今天已经是两个概念。“十年前上海的潮流可能还停留在‘跟风潮’，会复制国外的模式。但今天的上海已经可以在店铺设计、内容产品等方面引领潮流，甚至能够超过一些成熟的国际城市。”

但对于CSI资本策略及第一太平戴维斯而言，利用改造取消了四季坊的那条“内街”，即使有稳定的客流和品牌吸引力作为保证，也可能成为一个冒险之举。

去掉内街之后，四季坊会从一个不伦不类的“商场”，彻底变为一组沿街“商铺”。这种门面显小、纵深显长的店铺形式，常见于东京银座等国外商业街，而中国的沿街商铺和独立品牌门店，往往都更青睐视觉上更有冲击力的大门面、浅进深模式。

金亮钧表示，他们进一步强化吴江路上的“逛街感”，一方面是为了响应静安区政府提出的发展南京西路“后街经济”的战略规划，同时也对消费者数据做出了大量的分析：“大部分人上午下午都坐在有顶的办公室里，中午出来逛街都希望通透一点，哪怕细雨朦胧，也不是问题。” 

“CSI资本策略独特于市场上很多开发商的一点就是，他们比较青睐商业街、街铺这种形态，在上海新天地也有成功案例。我们不特别关注主力店，也是因为更多相信这条街本身是旺的。”陈绮宁告诉《第一财经》YiMagazine。

想要抓住这个改造时间窗口的，也不只有开发商。目前在吴江路区域内，政府管理的商铺物业也已经清退租户，与街对面的四季坊披上了相同的改造围挡；而在将“四季坊”和“湟普汇”分隔开的泰兴路尽头，上海市中心罕见的一片高质量石库门社区“张园”已完成居民动迁，进入到商业化的更新改造阶段。

与地面项目改造同步，将地铁2、12、13号线彻底连通的地下连廊系统，以及配套商业的引进工作也已在推进。其中，兴业太古汇与申通地铁合资兴建的“地铁廊”项目已经先行开业，在接受《第一财经》YiMagazine采访时，兴业太古汇总经理周莹表示，不排除这类模式创新未来被推广到整条南京西路站的连廊内，以及上海的更多地铁站。

整个区域的地上地下，看起来满是商机。

2018年4月，静安区发布了《南京西路后街经济战略规划》，与主街南京西路连接的11条后街将被贴上各自的标签，陆续改造升级。交错的“毛细血管”配合“主动脉”导流循环，激活南京西路商圈的商业生命系统。

吴江路是其中不可忽视的一条血管。它与石门路、威海路、茂名路的组合被冠以“大张园”概念，将整合成街区形态。“茂名路将与吴江路形成L字形步行街，配合5到10年内‘张园’二期、三期项目陆续亮相。”上海特色商业街区发展联盟理事长史立辉在接受媒体采访时说道。

金亮钧此前一度烦恼于吴江路上三方共治所带来的管理难度，以及这种模式给逛街的消费者带来的分裂感。但他也期待在四季坊改造完成之后，伴随着整个商业街区综合管理水平的进一步提升，整个区域的商业环境和氛围能得到全面的升级。

“从业态补充的角度来说，吴江路有实力，也有能力。无论从客流量还是租金表现来看，这一段商业街都将无疑是‘后街经济’战略的代表路段。”

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