造城

绞索

周期的转折往往悄无声息。

2021年，恒大暴雷，中国房地产行业进入漫长的下行通道。起初，家居行业并没有立刻感知到寒意——毕竟，已经售出的新房还需要装修，存量市场还能撑几年。但到了2023年，新房销售和交付量的持续下滑，终于传导到家居终端。

更致命的是消费行为的结构性转移。中国住房交易重心加速向二手房转移，市场从“一次性整体装修”转向“改造焕新”和“局部升级”。消费者不再需要驱车前往城郊巨型卖场一站式购齐，而是通过手机比价、下单、配送。

京东消费研究院的数据显示，Z世代消费者对传统家居大店的年均到店频次已从2018年的4.2次骤降至2025年的1.8次。他们需要的不是一个固定的“样板间”，而是一个能够承载其个性、并可随时变化的“生活背景板”。

而中研普华产业研究院《2025-2030年家居行业市场调查与投资建议分析报告》数据也显示，2025年一季度家居行业线上销售额同比增长35%，抖音电商家居类目GMV突破220亿元，小红书“家居好物”话题曝光量超300亿次……

家居行业重资产模式的噩梦就此开始。

这些重资产在楼市上行期是“压舱石”，在下行期则变成“定时炸弹”。根据会计准则，投资性房地产需要以公允价值计量，每个报告期末都要重新评估。2025年，美凯龙仅投资性房地产公允价值变动损失就达到234.42亿元——这几乎是其全部亏损的来源。实际上，这些物业并没有实际出售，只是“账面贬值”，就足以把一家公司的利润表彻底摧毁。

宜家面临的是另一种困境。自持物业带来的刚性成本——大额折旧、土地税费、水电运维、安保物业——并不会因为营收下滑而同步下降。2024财年，宜家中国销售额从120.7亿元下滑至111.5亿元，同比减少近10亿元，较2019年157.7亿元的巅峰期缩水近三成。全球层面，截至2025年8月31日的财年，宜家全球零售额下降1%至446亿欧元，运营利润下降超过25%。当年低价拿地的“先见之明”，如今变成了吞噬利润的固定成本黑洞。

美克家居的悲剧则叠加了制造端重资产和渠道端重资产的双重压力——高端家具工厂产能利用率不足，固定成本无法摊薄；直营大店的租金、人工、装修摊销与日益稀薄的客流形成剪刀差。2022年至2025年，美克家居累计亏损超过37亿元。控股股东美克集团所持33.99%股份全部被冻结。2025年，公司关闭了49家直营门店，门店数量较上年末减少44.1%。

居然之家虽然稍显缓和，但也未能独善其身。2025年由盈转亏，归母净利润亏损9.99亿元，同样来自投资性房地产公允价值下降15.08亿元。

上行周期的“护城河”，在下行周期变成了勒住咽喉的“绞索”。这套逻辑并非中国独有——美国最大的家居零售商Bed Bath & Beyond在2023年宣告破产，同样死于过度扩张和线上冲击。

断腕

小结

站在2026年的夏天回望，中国家居行业过去三十年的故事，本质上是“房地产+杠杆”时代的一个缩影。

车建新从600元借款起家，到430亿身价，再到国资接盘下的巨亏，这条曲线几乎就是中国房地产周期的镜像。宜家从早期的精明智取到如今的批量关店，印证了一个跨国巨头对中国本土消费变迁的迟钝。美克家居的沉浮则是高端消费品牌在资产贬值与债务高压下的典型样本。

这一切的根本原因，是同一个商业逻辑在不同周期下的截然不同的结果——“买地建店、重资产运营、规模制胜”，在上行期构筑护城河，在下行期成为绞索。这个逻辑不只属于家居行业，也属于过去二十年几乎所有重资产扩张的中国企业。

那么，告别重资产之后，家居行业的“新资产”应该是什么？

2026年7月31日，洛阳。一个普通消费者打开手机，在本地家居小程序上下单了一组定制柜，三天后送货上门，他不需要驱车去任何“蓝盒子”或“红星卖场”。这看似微小的消费习惯变化，背后是一个行业三十年积累的商业模式在一夜之间的失效——以及一个新时代的悄然降临。

 

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