当西单老佛爷的橱窗灯光渐次熄灭，一个横跨三十年的商业时代也走到了尾声。

1992年，第一座外资百货——日本八佰伴在上海浦东开业，那是中国商业对外开放的标志性事件。此后三十年间，伊势丹、太平洋百货、百盛、家乐福、马莎百货等外资商业品牌相继涌入，一度成为中国中产阶级消费升级的符号与参照。然而，从2022年开始，外资商场在中国的退场速度急剧加快——日系百货几乎全军覆没，法资、英资、韩资品牌陆续收缩或退出。

与此同时，一个截然不同的画面正在铺开：南京德基广场以262.4亿元年销售额成为全球“店王”，北京SKP、上海IFC、武商MALL等本土及港资商业体接连突破百亿大关。2025年，全国百亿级商场数量达到19家——历年最多，且全部由中国企业或港资运营。

这不是一个简单的“外资退、本土进”的替代故事。透过数据和案例，我们看到的是中国商业生态的底层逻辑正在经历一次结构性重塑：消费决策权向本土消费者完全转移，商场从“卖货空间”进化为“社交场景”，品牌势能从“外来光环”转向“在地深耕”。

外资商场退场：一场迟到而漫长的告别

以下表格梳理了近五年主要外资商场在中国的关闭/退出情况。从中可以看出一个清晰的趋势：日系百货是退场的绝对主力，法资品牌在中国市场“二进二出”，欧美零售巨头或被收购、或大幅收缩。

日系百货：一个时代的终结

伊势丹、伊藤洋华堂、高岛屋、大丸——日本四大百货品牌在华门店几乎全部关闭或退出运营。仅伊藤洋华堂在成都保留7家门店艰难维持。曾经以精致陈列和日式服务征服中国消费者的日系百货，在激烈的本土竞争中彻底失去了生存空间。

值得关注的是上海新世界大丸百货的“转身”，2026年1月，日资合作协议到期后不再续约，商场更名“新世界新丸中心NEW ONE”转为本土独立运营。这并非简单的品牌更换，而是外资百货在华运营模式走到尽头的一个缩影：即使通过更名“去日化”，也很难改变经营困局。

“老百货”的时间成本陷阱

一个令人唏嘘的数据：2024-2025年关闭的商场中，运营超20年的占61%，超10年的占比高达90%。北京复兴门百盛运营了整整31年，太平洋百货在上海扎根近30年，天津南京路伊势丹陪伴了一代人，但随着传统百货业态的价值体系逐渐崩塌，局部调改已难以扭转颓势。

老佛爷百货的命运尤其具有象征意义。1997年首次进入北京王府井，仅存活一年便草草收场；2013年携更大野心重返西单，雄踞西单商圈核心位置长达13年，最终仍未能盈利离场。法式买手制的精致与矜持，在中国消费者追求“快、准、狠”的消费升级浪潮中显得格格不入。

退场原因的共性：不是水土不服，是系统失效

将“水土不服”作为外资商场退场的解释，过于简单化了。透过12个案例的对比分析，我们发现六项共性因素正在系统性地削弱外资品牌的竞争力：

• 决策链条过长：重大决策需总部审批，市场反应滞后3-6个月。当本土商场已经完成业态调整，外资商场还在等亚太区总部的邮件。
• 本土化深度不足：商品结构、空间设计、服务方式未能与中国消费者需求对接。年轻消费者想要的是社交场景，不是“巴黎同款”的橱窗。
• 数字化转型缓慢：线上渠道建设严重落后于本土竞争对手。当银泰已经积累了4000万数字化会员，外资商场还在纠结要不要开通小程序。
• 成本结构刚性：外企人力、管理成本高，租金谈判缺乏灵活性。疫情后租金下行周期中，外资品牌反而因总部审批流程错失了租金谈判的最佳窗口。
• 品牌势能衰减：年轻消费者对外资品牌溢价认知持续下降。“进口”标签从消费升级的加分项，变成了与消费需求脱节的减分项。
• 业态创新不足：坚守传统百货模式，未能向体验式、策展型商业转型。当大悦城全年落地近2000场主题活动、德基将艺术博物馆搬进商场，外资商场仍然在卖货。

本土品牌崛起：谁在重新定义中国商业？

在外资品牌退场的同时，一场本土商业品牌的"进化竞赛"正在加速。2025年全国百亿级商场数量达到19家，年销售额超200亿的5家商场全部为中国企业运营。以下11家品牌代表了中国商业地产的最高水平。

2025年以262.4亿元蝉联全国“店王”，同比增长7.10%，超越北京SKP成为全球单店销售额最高的商业体。一期2006年开业、二期2012年开业，汇聚74+国际一线奢侈品牌。首创“艺术+商业+科技”融合模式，内设德基艺术博物馆，2024年引入53家首店。三期于2025年启动建设，总建面约16万m²。

一座二线城市的商业体成为全球店王，这在中国商业史上是第一次。德基的成功不是偶然，它精准踩中了高端消费回流、奢侈品渠道下沉、艺术赋能商业三个趋势，用“在地深耕”替代了外资品牌的“标准化复制”。

布局城市：南京（核心·新街口商圈）

中国商业地产绝对龙头。截至2025年底在营530+座，覆盖230+城，产品线细化为Max、Pro、City、Life四级体系。轻资产项目占比超60%，2024年净利润85亿元，总建筑面积超7000万m²。

万达的战略清晰而高效：用“四级产品线”覆盖从核心商圈到社区商业的全场景，用轻资产模式实现快速扩张而不增加负债。530+座万达广场意味着，每三个中国城市中就有一个拥有万达。

布局城市：北京、上海、成都、重庆、广州等230+城

2025年北京SKP销售额约242亿元，同比增长15%，蝉联全球单店销售额最高的高端时尚百货。老铺黄金单店贡献约30亿元。西安SKP约80亿元，武汉SKP于2025年开业。买断式经营模式+卓越VIP运营体系在全球百货业独树一帜。

SKP用“买断式经营”打破了传统百货联营模式的天花板——直接买断品牌库存，自主定价，利润率远超行业平均水平。这种模式对资金和买手团队的要求极高，形成了一个几乎无法被复制的护城河。

布局城市：北京、西安、成都、武汉(2025新开)

双品牌战略——万象城聚焦重奢（约40座），万象汇面向中产（95+座）。2025年营收180.22亿元（+5.1%），核心净利润39.5亿元（+13.7%），105个项目零售额排名当地前三。轻资产加速，第三方项目占比超55%。

万象生活用“重奢+中产”的双品牌策略，在高端市场和大众市场同时建立优势。7480万商业会员的数字化运营，是它能够做到105个项目"零售额排名当地前三"的关键底座。

布局城市：深圳、上海、杭州、成都、武汉等24+城

一二线核心城市的精品商业代表，从重庆北城天街起步。年租金55亿元（+4.9%），出租率96.8%，合作品牌超6600个，重仓华东。以“人与空间的情感连接”为理念，智慧化运营水平行业领先。

天街的定位精准而克制——不追求万达式的规模扩张，而是聚焦一二线核心城市的核心板块。96.8%的出租率和“情感连接”的运营理念，使天街在商业地产的“品质赛道”建立了独特优势。

布局城市：重庆(11家)、成都(9家)、北京(8家)、上海、杭州、西安

下沉市场商业王者。约40%项目布局在人口少于300万的城市，精准填补县域商业空白。已开业178座（含30座轻资产），出租率97.86%。吾悦4.0版本持续升级产品力。

吾悦广场在人口300万以下城市的成功，揭示了中国商业地产最大的增量空间——县域消费升级。当一二线城市商业趋于饱和，三四线城市的消费需求正在快速增长，而本地商业供给严重不足。

布局城市：常州、镇江、台州、南阳等141城（下沉为主）

百货数字化转型先行者。喵街APP全渠道覆盖，数字化会员4000万，线上占比25%。2024年底阿里以74亿元出售给雅戈尔，40家门店获“绿色商场”认证。

银泰的数字化程度在全行业首屈一指——4000万会员、25%线上占比、数据驱动的选品与营销。阿里时代的积累加上雅戈尔的时尚产业资源，银泰正在成为“时尚科技”领域的实验田。

布局城市：杭州、宁波、合肥、武汉、成都等

中国年轻消费者最爱的商业品牌。2025年销售额463.7亿元（+15.5%），客流4.49亿人次（+22.7%），平均出租率94%。全年近2000场年轻力主题活动。新开南昌、深圳大悦城。

大悦城22.7%的客流增长，在行业平均增长个位数的背景下堪称爆炸性数字。它的秘诀在于“内容即流量”，近2000场活动不是简单的促销，而是有策划的社交内容制造。

布局城市：北京、上海、成都、深圳(2025新开)、杭州、武汉

中国内地重奢商业定海神针。深耕超30年，上海恒隆135亿元稳居上海第三。2025年杭州恒隆开业、武汉恒隆投运。建筑设计和空间品质行业顶级，商业+甲级办公+五星级酒店一体化模式成熟。

恒隆用30年时间证明了一件事：在中国做高端商业，"慢就是快"。不追求规模扩张，而是在每个城市做到极致——因此恒隆广场开业即成为当地商业地标。

布局城市：上海、杭州(2026新开)、沈阳、济南、无锡、昆明

每一座IFS都是城市的商业封面。2025年上海IFC 218亿元（上海第一），成都IFS首次突破百亿（106亿元），长沙IFS 120亿元。成都IFS“爬墙熊猫”成为城市文旅地标。

IFS的策略是“极致稀缺”——仅布局5个城市，但每一座都成为当地乃至全国的商业标杆。上海IFC以218亿元位居全国第三、上海第一，证明了少而精路线同样可以在体量上碾压多数品牌。

布局城市：上海(218亿)、长沙(120亿)、成都(106亿)、重庆、苏州

华中地区商业霸主。武商MALL 2025年销售额191亿元，与北京国贸并列。武商梦时代是全球最大的纯商业单体建筑之一，拥有华中首个8K VR灵境空间和跨境免税店。189家首店稳居武汉商业首位。

武商MALL证明了区域深耕的巨大威力——不追求全国布局，而是将武汉大本营做到极致。191亿元的年销售额，使其不仅稳坐华中第一，更跻身全国前五。

布局城市：武汉(核心)、南昌、仙桃、襄阳、十堰

数据背后的格局：关键对比与趋势研判

两张图表清晰地呈现了中国商业地产的两极分化格局：在销售额维度，南京德基、北京SKP、上海IFC组成“200亿俱乐部”；在规模维度，万达广场以530+门店的体量独占鳌头。

六大趋势研判

• 趋势一：高端重奢市场完全由本土及港资品牌主导

南京德基（262.4亿）、北京SKP（242亿）、上海IFC（218亿）、上海环球港（217亿）、武商MALL（191亿）——2025年销售额超200亿的5家商场全部为中国企业或港资运营。外资百货已完全退出高端零售竞争。百亿级商场达19家（历年最多），头部集中趋势加速。这意味着中国高端消费的定义权，已经从外资品牌手中彻底转移到了本土运营商手中。

• 趋势二：日系百货在华已成历史

伊势丹全面退出，伊藤洋华堂收缩至7家门店，大丸百货更名去日化，高岛屋经营困难。日式百货精致的卖场陈列与服务理念虽曾被推崇，但在中国市场激烈的竞争环境中已无法持续。这不仅是商业模式的失败，更是一个时代消费审美的变迁：“日式精致”被“中式创新”全面替代。

• 趋势三：规模分化加速，“大规模连锁”与“稀缺精品”两条路线各有天地

万达530+、吾悦178、万象135的规模与SKP仅4家、德基仅南京1座形成鲜明对比。中间地带的中小型商场生存空间持续被压缩。未来的商业地产，要么做大规模赚取管理费和租金溢出，要么做极致精品赚取超额坪效，“不大不小”的尴尬区间将越来越难生存。

• 趋势四：体验式、策展型商业成为突围方向

大悦城全年近2000场主题活动（客流+22.7%），德基的“艺术+商业+科技”融合，万象城的首店战略，天街的社区化运营代表了新一代商业运营范式。“逛商场”正在从购物行为升级为社交、文化、娱乐的综合体验——商场不再只是卖东西的地方，而是城市生活的“第三空间”。

• 趋势五：数字化能力决定生死

银泰的喵街APP和4000万数字化会员、万象生活7480万商业会员、万达的智慧商管系统——数字化不再是加分项，而是基础能力。华润万象生活105个项目零售额排名当地前三，数字化精准运营功不可没。未来商场的竞争，本质上是数据能力的竞争——谁能更精准地理解消费者、预测需求、优化体验，谁就能赢。

• 趋势六：下沉市场蕴藏巨大增量

吾悦广场在人口300万以下城市的成功（出租率97.9%），证明了县域商业的巨大潜力。万达Life、吾悦4.0持续升级下沉市场产品力。2025年全国新开360+商业项目中，下沉城市占比持续提升。当一二线城市的商业竞争进入红海，三四线城市的消费升级才刚刚开始——这里将是中国商业地产未来十年的最大增量来源。

从1992年第一座外资百货进入中国，到2026年西单老佛爷关闭，外资商场在中国经历了三十余年的从进入到退出的完整周期。这一轮“退场潮”的本质，不是中国市场对外资关上了大门，而是中国消费者用脚投票的结果。

本土商场的崛起，归根结底是三个“更”：更懂中国消费者、反应更快、创新更强。南京德基用262亿年销售额证明，一座二线城市的商业体同样能成为全球店王，这在外资品牌主导的时代是不可想象的。

但值得警惕的是，当前的本土品牌优势并非不可撼动。消费趋势变化加速、新生代消费者需求分化、竞争格局持续重塑，都意味着今天的王者如果停止进化，明天就可能成为下一个“老佛爷”。南京德基的艺术博物馆、大悦城的2000场活动、万象生活的7480万数字化会员......这些才是未来商业竞争的真正筹码。

数据说明：本报告数据来源于联商网零售研究中心2025年度统计、各企业2025年度财报及公开报道。销售额数据为2025年度（截至2025年12月31日）。关闭商场名单为不完全统计，仅列示代表性案例。